1 C2 D' O. n! iwww.xmjeep.com土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上,土地“招拍挂”没有增加房屋成本,而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。 $ U* N7 f3 j0 _% q4 ?www.xmjeep.com+ T ?3 q, `1 `/ o/ Y+ O2 B E
厦门越野联盟# V2 W* U$ A8 e9 J D( R
“招拍挂”的项目一般分为三种情况:一种是规模较小的项目,在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”,与有可能参与的同行形成“价格同盟”,由一家公司竞拍下来后,其他公司共同建设,但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售;一种是规模涉及几百亩土地的项目,土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控,开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”,通过招投标“评估”方式,排挤一些外来的竞争者,通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”,在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕,地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向,成为开发商趋之若鹜的消息,一有风吹草动,房地产开发商就会连夜“跑马圈地”,因为这时候土地价格最低廉。 3 Y P: e/ y; H
9 q) [7 I! s# r G) d- e
www.xmjeep.com9 d4 H. s+ M' N$ T& I5 P4 l' r
要获得这些消息、“搞定”这些职能部门,就必须“有酒大家喝”,从楼盘开发中拿出一部分利润,让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过,无论大中小型楼盘,要真正在当地站得住脚,至少要拿出两成左右的利润,通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。 4 v& g0 @: o7 ~7 L" t& V2 P% z
厦门越野联盟, z$ d. N, Y2 V- [; S& _' N! z