随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。” www.xmjeep.com a0 ~+ f4 n j
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在记者保证不透露真实姓名的情况下，这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。 ; A! c3 Z5 B! t6 q7 w6 t+ m+ f! Y' Y- v4 ~* o! c
- N- I. {: k. { W# q$ Y d 3 ]1 l$ M: L1 V Q& ?$ n8 Y $ w3 ^" M8 P/ }$ f; A1 Xwww.xmjeep.com 3 D8 P# f7 @& W& p0 c, \" ]' {7 J1 w厦门越野联盟楼盘开发成本只占房价20% 7 W8 w4 D, P8 c8 l 4 \* s9 f* @4 e) d 4 Z$ u7 Y( R; }9 M9 t2 z厦门越野联盟我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3，如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。 厦门越野联盟' e# ?" W0 P/ m% J! `/ k) s
, z8 Z5 W* N+ \* ^2 q) H8 y% O7 s F厦门越野联盟 $ p }9 I6 z$ y& Y; R8 f( v* Q厦门越野联盟前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本要比那边低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。 0 {( x- U( M$ Y# A% A/ j8 x' N: A0 L
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南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。 5 e$ H7 P: n- y) u! Z' I 2 O9 i J. A: {5 l% L$ ]- v# X/ o) T- `
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润 9 k; m% B5 P7 H
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土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。 , y+ w8 n4 d8 s* [1 Q1 c& o
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! W6 }/ {- J$ k. B ]* d+ |, h% o厦门越野联盟“招拍挂”的项目一般分为三种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售；一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。 www.xmjeep.com) C$ [1 t' U( o- c* F/ b+ @
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要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。 $ b0 V" J6 ?4 m, y, v* M1 E! |' F: G5 H
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土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。 3 x h* O2 r" e, ^1 L ' ~3 E6 b3 x0 Q厦门越野联盟0 ?, {( D3 X Q4 U% v) V; |
改规划+乱测量+滥用料=高利润 0 f% G4 G8 z# b- b2 {! K. R; u # p1 |' l& }1 J4 r8 S厦门越野联盟 6 N1 O& u/ \+ `- M `7 [修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。 厦门越野联盟$ v2 T; J+ d) ]" x
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修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。 7 M( U2 f: D$ ~2 r' I厦门越野联盟www.xmjeep.com* a* Y& A+ C1 Q7 B: B; e) c h- F2 I. z
8 D& _; G7 Q4 W) i. f: n- j滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。 ' s* Z! z K7 `0 y. h1 ?# J5 m" b; [( c3 V- r9 q; e. p+ V
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4成利润为职权部门买单 ! [4 M l0 I g! Y3 h- f 8 K+ j) Q: V0 ]1 h5 E厦门越野联盟5 y, k8 V. D; _
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用，90%以上由我们直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。 5 w9 K. m( e3 g: o8 R$ Q, A- j e
