, s+ a1 C9 P+ z6 D- Z5 I( H4 V# t$ {“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润 - \& Q: o" w, f0 W7 f/ [ 7 w# l! t* |4 a, r9 i3 @5 z* C0 T" R, [4 p
实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。 i' h6 y3 g+ Z6 i8 X, l" ^6 V : j( e6 R( v- B# a( [6 r厦门越野联盟" H& N4 P( A% w! H8 B7 L/ t6 `4 J
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土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。 - L2 J3 N% L' a$ {5 k
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“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。 . q' }7 h1 V3 l2 Z d/ h- g3 V# m9 U2 \" L 3 K! _+ s' G4 S) M& h0 V8 g F" b# k要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。 ) u' u4 E% s, gwww.xmjeep.com " M: ]" g1 n8 [& X4 ]* m+ C6 e % {5 L% y( c& p/ e, z土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了1倍。 - u5 | m& {* e* P ( r0 P& C4 L2 `9 Q% R' o |厦门越野联盟7 q# x3 b0 J; P4 O
改规划+乱测量+滥用料=高利润 , F1 R: ?* T0 g8 P' T: s/ Y 5 m9 D* A5 e3 s厦门越野联盟! d/ K6 |# F( G" `+ V) v4 E
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。 `6 s3 X4 G8 ]' d$ \4 F 9 ^) J" o" ^) n( V$ f; O( w7 ?厦门越野联盟/ o% T( m2 q+ `, \$ L
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。 / f+ g* b. T! S G( ^7 v9 h. z 2 }; @# b3 T, g 4 Z) P7 {* e; P3 ?7 K% O滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。 d3 P: v) n# t6 _0 G( s厦门越野联盟6 j1 x! i' M8 q+ l
! ^7 X D: P7 L4 X+ x) J p: I- O四成利润为职权部门埋单 www.xmjeep.com% P( g% [0 ^7 L o$ y8 Y
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把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。 / f4 o T/ E& D. B厦门越野联盟) n. }7 b' H8 e. r5 q% R
( e- L, A6 q3 K“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。 / q9 q0 i! l: s厦门越野联盟7 D& T. ]5 `. n7 `; S# [3 Q
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我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。 1 e2 q: C6 G( R. L+ Y0 t
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我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。7 v. g6 |, o, n6 f j
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[责任编辑:wilsonsun] $ G0 P5 {6 x3 i& J! K 8 W& G% k" c" _$ O9 _# E - c% T8 ~3 |) E& f& Q" k9 n本贴转自腾讯新闻 作者: 拉磨的 时间: 2007-6-25 12:54
