厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。 0 d( ]% x" e1 }6 S9 O' u# V
9 [/ c" q' l# O1 V+ U 经济适用房应该废除 厦门越野联盟# k+ Q1 P# L% b8 j3 ~
& r5 H9 k# B8 H- M1 h0 x! |4 a
《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？
% o( o7 J$ e& Y/ C8 Z# p& U厦门越野联盟www.xmjeep.com* ^0 q/ ], b5 P9 P# O
赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。 www.xmjeep.com$ y' _7 ^3 A0 O
+ w; a( f: Z+ Q2 {* D( q6 [( n8 @
经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。
/ n. H" B. N# V9 D/ ^% R ?2 S
. X% S! Q4 ~- V 《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ 厦门越野联盟' J4 i1 `2 b) o. ^: t
! m9 a0 c o x) F& T2 V/ d% Q
赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。
% Z/ N$ K4 K) H+ M* V8 Fwww.xmjeep.com
$ X2 ^1 u6 t, V2 B) H8 o- G 第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。
8 @: B1 a5 N5 |8 p. V. ]' F3 E+ v8 P
第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。
; D: ^' F5 ]6 G" N3 c0 i) _2 J& l- d& Z) b8 y: K2 M
第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。 ( \$ h$ A# K( p- |$ j- ^5 j) R5 J
厦门越野联盟/ ^% d7 b( ^" P* }2 e' h
所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。 ! ]9 c1 E# H6 G/ X- Z0 X
8 R3 H4 j i5 H 《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？ www.xmjeep.com3 w# i) F0 u% A0 Y% N, I; h
6 }6 P$ V. b, k5 p- X( @& s厦门越野联盟 赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。 www.xmjeep.com# h6 Y! n0 A% l. d
厦门越野联盟& y$ ]7 D0 D' u8 @$ F
将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。 8 C) K) p7 s7 b3 @/ J H
" L L8 b+ p6 @+ a
共有产权值得推广
( |7 ^/ [4 M. m6 c/ o6 v4 |- kwww.xmjeep.com
5 l8 Z# h* i& N& j 《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？
% M1 G4 h$ s9 L5 a$ a" i$ y2 Iwww.xmjeep.com9 ~: S9 x0 {$ p0 U8 b& C, j
赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。
: A! i- l; n U3 C, t1 p) A+ N. Q( s6 W) W% ?
厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
5 k. c0 R- ^5 iwww.xmjeep.com! i& L& R7 @5 o8 G" p4 w% r5 Q
所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。 - T3 A% P, I2 X
厦门越野联盟0 ?' g8 }( S! [: c+ `7 s
《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？ 厦门越野联盟 }1 o) _- F9 b1 H1 ?8 W; ~
1 @- \5 K( i/ @7 K8 g; ^ 赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。
/ }7 F0 }! j: w6 V% u( R厦门越野联盟www.xmjeep.com. E9 G% E% h" z9 r1 v, c
因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。
E# k! Q2 {* U5 f3 A& t$ h
& k4 f4 V8 q/ [: Pwww.xmjeep.com 《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？ - C, X, L8 t' |0 Z
" H8 G: w) e% J: j; t H1 z# U
赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。
a/ R" \' O! c& o$ c
3 j3 Y8 n& D) }3 C3 @% H: b厦门越野联盟 这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。
, w; d+ K; A; g; jwww.xmjeep.com8 \4 N# h3 K* F$ c% V* m, E" }4 ^
假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。
; u1 ~* a) A: w! s7 Awww.xmjeep.com
! }3 @& L# ^: a" h u. r 《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？ 厦门越野联盟2 l0 `! R( z+ c0 d0 m& O
2 h; {# h, a8 }3 j$ [) S) u( [+ n
赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。
o1 a+ X% K; {; Q P9 {/ G1 e) s$ K( \* S0 ~1 d5 P& w
个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。
. \. H1 k7 Q, W( l5 e# K% N0 J& ]! K6 \% N
新重点是外来人口
3 W5 T; ^7 D3 \www.xmjeep.com
2 l, G: Q7 w7 b& c# l2 K% ~ 《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？
, B: f- I7 A. A# }* B
& P3 |0 ?4 R1 k. M$ w) ^' O* ]www.xmjeep.com 赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。
, l+ U0 n8 R) ^" t
/ t! _! Q* H* M1 o 《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？
* i7 w3 O5 y/ a$ @% H1 K厦门越野联盟8 ^5 p/ F* A: Y& v7 x
赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。 8 m% }! q5 F( k0 Y+ w* p8 s
9 K3 N. ~3 K, F e' Z. B ~ ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。 2 x. _" e7 w1 ~. ~! ^. X
www.xmjeep.com5 s: b2 T- X. D) H
《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？ - p, z* f- ^5 M' R8 G; P
! o K q/ y% h7 g" b
赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。 www.xmjeep.com3 d9 _$ B! k6 K, T
0 @% W& J3 o! R: c3 K9 D 房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
