房产商曝灰色产业链:四成利润被职权部门拿去
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
; C% I+ o, Q0 s6 h$ ^$ P
* ?/ I$ j% \9 s1 C8 m厦门越野联盟
; z" s1 j* P8 f: T) t3 b1 E在记者保证不透露真实姓名的情况下，这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。 " N. H C0 g, ?7 P `% `
厦门越野联盟, N; v |% y; f0 N
厦门越野联盟+ w. {: T+ K( ^# N; o; ~5 K
8 n) i2 z/ X0 ]+ h- b
. g: h1 f- e- i% a a& S+ m3 i, y- N8 J1 q0 H# h. T2 q
楼盘开发成本只占房价20%
9 A9 J, x$ h& X k; S% a. P/ B
6 I& D! v; a8 K/ h0 s+ _厦门越野联盟4 R9 n- O' W4 C( t, [
我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3，如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。 , |; y$ l9 s) y5 S! V Z8 P* D
; ]. l( w) h3 }2 z
; c. F0 |2 j2 ]; a前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本要比那边低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。 4 G# w% {6 Y, q- d! A: |- T
厦门越野联盟6 v5 y" z$ z2 k% `
+ K8 L$ c; j) g1 B! X; S南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。 厦门越野联盟- |4 h# t& n* x) _
1 K+ M/ m' ^7 Z) T
" q, t$ R. x6 g9 u“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
& t- _1 E e e. V( b
) ^" P3 J5 q1 R7 \- w' I$ n& b1 w7 t! U; }" `
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
7 A$ O# p% Q+ c, c
$ O2 B7 ~' w8 |5 {
1 f& d9 M+ f/ J4 A7 v' g; o9 B“招拍挂”的项目一般分为三种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售；一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
. j2 X8 i8 f- j6 i- N
3 H1 h$ v0 }& a2 w1 w8 Q( w1 h) K1 C) C, C; `
要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。 8 S& o) B! k* h: N7 \) @7 ~
" \- I: V- r' r- P
8 {; C# B2 f9 \1 m土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。 厦门越野联盟- a( g( |9 ~! B3 Z0 a$ a; T
z, U$ f# ?4 @# W
/ }2 h, ]# `$ U8 ^1 D) N4 Y. x改规划+乱测量+滥用料=高利润
5 Z% s4 ?- y# R) l3 U/ Q1 H( X0 }& B) {' B4 w+ E2 m
1 m \; M1 E0 @
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
" H; n2 n% O; p- W" g: w* O% P! G+ `5 Z
( H" x1 H) N4 @0 }* p
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。 * ?; i, @& q ^7 [5 W% j3 C% m
3 A/ A$ R. X+ V; v( A: J
: ]/ q. }2 N5 |2 G: I滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
6 c8 j9 ^5 ~9 z+ {) {% f$ f
- l( b& i% Q/ T8 \# P
/ s. u" n, D, R7 T/ L1 E3 i4成利润为职权部门买单
: o( v; _0 [" X& b c, a, M# a: j: v/ j
3 Y9 K( o) t [% X" l6 O* e
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用，90%以上由我们直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。
! e3 q1 \5 A# J/ _: _! M
9 ?; ]% G* A9 G4 k. P$ _3 Q厦门越野联盟
3 r, @1 M2 _3 T0 w9 W, u0 r) N& e. K我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔钱“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是房开商“化解”灰色产业链的主要手段。
j$ G2 L* D0 [
- d5 j$ x6 U6 \! X; ^www.xmjeep.com2 ~0 ?6 `" y5 k& d, u! Q2 X
我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，房开商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了
