房产商曝灰色产业链:四成利润被职权部门拿去
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。” www.xmjeep.com9 w% u8 W6 c9 D, |
7 ?5 {! v: N3 t& J' T* S9 r
- y# T' G4 J( y) W2 q% [在记者保证不透露真实姓名的情况下，这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。 9 J; V8 g! `2 g" L m4 u
. t3 v" M- N5 i) s( o0 X% o, v+ Y0 t. V
6 ]8 z3 f/ @1 u8 I4 p" |" ]- p" `
0 A5 U4 \% O5 }. Y- ?& @ 厦门越野联盟6 H; C5 {' J* k$ s2 s
- H+ Y$ y) }: } \
楼盘开发成本只占房价20% 1 w' R4 ^8 V" d/ _" e$ e, s
3 \0 d( H- w7 H9 ]9 j
4 R. U$ ?! w' A. T8 |6 ]
我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3，如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。 www.xmjeep.com1 T& _! c3 @# z% S1 `
1 R( v' V2 k1 q5 D, {
$ K) L o8 ]2 ~" k前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本要比那边低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。 & ~; j7 }1 P* R& H9 ]
www.xmjeep.com$ f8 r- R9 L+ t% U5 D5 K2 t+ F
8 |" N0 H+ W# C; ~南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
% n' H2 |6 ~5 F) B8 u6 f4 i$ U" A
& }8 R. N/ B @" ?1 q9 D- z厦门越野联盟9 V2 k6 r* \7 E T% b+ K7 ]
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润 www.xmjeep.com7 e, B ~7 d( c2 }% a
厦门越野联盟0 A3 N/ l4 u' j) p2 B; _& g
- E9 O. {+ `* F. o4 }# k
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。 # U4 x Y+ u. q8 E, W/ @6 d
+ F9 r [3 I+ ~/ Q3 h" l' U# O, {- @* o$ M
“招拍挂”的项目一般分为三种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售；一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
6 q ^5 ~7 M1 ]- ~- n8 l0 _" Uwww.xmjeep.com; l% n$ {- Q, V, {4 j- ?1 M
% `) b, C4 t9 h4 P+ @7 _+ d( n
要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
& l0 `2 y/ k$ V4 v4 w _5 P# O
+ C# f) @# Y! v' }+ K, G5 w
6 c8 N# J) S4 X) ~& i土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。
/ s( x# V# m* ?) z
}: q+ B- Y# ]. v
2 l; U# V, _4 ]& X" C% U改规划+乱测量+滥用料=高利润
; L" q, @; v3 n0 A% E) X% P
1 Z1 ? K+ L. L( U# i
6 R: u, b: ^" H z9 {www.xmjeep.com修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
' ]' x9 e" q1 V; f8 Uwww.xmjeep.com
$ n' S. p; |+ b0 `" F
* D5 {- A4 M: M9 C$ Y5 B0 c# cwww.xmjeep.com修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。 / v& G& r6 ^( @& V
. V( r+ c7 d' W5 U% u; @# S! N
www.xmjeep.com' t0 {$ h5 c" I& @ w
滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
; |. k) Y+ w% j, m/ n4 k# }+ o厦门越野联盟8 Q9 q n6 L1 z2 u$ Y' i
厦门越野联盟 I3 H! E3 t" ]2 I( q9 s
4成利润为职权部门买单 厦门越野联盟1 G7 v$ X3 o0 j4 d9 y& a/ U
( F. ?: K! X: o' hwww.xmjeep.com) O+ K/ e! d' u7 w
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用，90%以上由我们直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。 4 h! b7 S- C$ |1 p, ~" |& p9 o
8 |( n3 Q0 m- T9 n, U5 e
. { c0 }0 z! I* M2 B
我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔钱“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是房开商“化解”灰色产业链的主要手段。 厦门越野联盟5 y8 @3 e5 x7 E6 m; @1 a& _7 s
厦门越野联盟+ Z5 S8 ]/ ~( G( V' H
j, } {) T7 _; v0 c厦门越野联盟我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，房开商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了
