房产商曝灰色产业链:四成利润被职权部门拿去
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。” www.xmjeep.com2 y6 j/ Y5 B) q, m% e
9 q7 j/ X; B9 a; D* a7 R& X8 H. v
" f3 @5 h* l) C9 r0 n1 [3 f在记者保证不透露真实姓名的情况下，这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。 厦门越野联盟( v/ o1 L5 a/ N a" o( N" F
3 s5 _, K1 d( u# V9 Q
1 _3 w( e( y' ~# _ kwww.xmjeep.com
P/ z! [' d8 V+ w: swww.xmjeep.com
: H; f N/ ]$ `
2 v( ^8 V" F' N( p楼盘开发成本只占房价20% www.xmjeep.com* b6 U1 y5 h( i, S" |
7 ^* H/ M! e- W* ~- y0 |3 R7 bwww.xmjeep.com
/ r+ P8 V: I$ l1 W我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3，如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。 2 r6 C/ z4 U: R! t* R8 ]
. Y+ y7 G% w# X, |, i5 A0 Z
' X, Q& _4 M2 N1 @7 lwww.xmjeep.com前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本要比那边低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
' K' |% i' _% \# k- K b' P7 j$ S8 g* W5 U$ L% U, |+ S
! T" e8 b" Y U- F) q" X$ l6 Zwww.xmjeep.com南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。 ' [! l; W9 y% e& d( {2 X6 E y& ~
3 D. P0 @- a% @' |! x+ \! b
2 g( {; T, w+ d4 @
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润 & @8 _; f$ C( r( H4 Q
" W7 n( j5 m9 N% V. f
6 {& [0 i5 j. [- H
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
* N: K- ?$ m7 Z4 t3 o
! }7 d+ z% y: J6 h2 o
" v3 ?3 a# Y! @* k4 l; iwww.xmjeep.com“招拍挂”的项目一般分为三种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售；一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
: N( g! r5 q9 h% g5 D厦门越野联盟
! [7 f( z% F3 b, p: ?
- d7 h# D& B" \+ l0 ~0 V要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。 4 f4 P0 Y: }0 z0 n6 \, {
6 P7 I- {) F% _; N( w; ]5 [2 kwww.xmjeep.com; P: ~' H/ b8 A" O- @) X
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。 5 Q. b/ E" Q# Q
厦门越野联盟' D* D1 X" L2 V P4 K7 f/ W
, {/ p# J( p2 P5 b. Q改规划+乱测量+滥用料=高利润 www.xmjeep.com& F' K# v( C! v- |6 y
) z$ m; u2 {8 u+ X3 [厦门越野联盟7 t3 p4 b7 M7 l* K' ?
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
( H" f+ A7 H! }8 j厦门越野联盟厦门越野联盟8 |4 I C# {& }' Q6 D
9 c7 D" L- O) {
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
# K1 I1 n) Y) I8 A& `' s, }
$ }& V! o& j8 Y/ h4 @
/ T9 \: K( a9 S3 `. x滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。 - N- u; k& J, w
% |7 m' J$ l$ q; M3 |' K: y
, S' E& Q4 E' f) b4成利润为职权部门买单
- @/ m z" F4 U5 X) q厦门越野联盟
, V) V% q2 f% ]# U# w* ?9 U/ h( { H
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用，90%以上由我们直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。 www.xmjeep.com5 M5 P# W/ B- e3 A& x( B
2 [( p- W. a% T, }! h a+ ^
* O2 o. d V# a0 V% E# g我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔钱“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是房开商“化解”灰色产业链的主要手段。 * a4 v' \; k* \) X3 N6 W( P+ d
& }: z% @* ?: `: [! N5 {
- D) U3 W2 l% w: l8 J( `( L我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，房开商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了
