开发商曝房价灰色产业链:四成利润职能部门吃了
http://finance.QQ.com 2007年06月25日07:50 市场报
www.xmjeep.com( I- k8 U' T4 z6 Z# k
! V" o/ w) y& E! |. W' |随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
* {6 w/ [* r8 N2 X2 P
, N: M" |1 }( @$ k3 y) {这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
www.xmjeep.com& o/ f9 e' P5 w4 W3 ?* P
$ O6 Q3 ~* A# J o8 m; w
( G( o3 y" b3 Q: M1 n厦门越野联盟楼盘开发成本只占房价20%
% Y' X' P* }3 Z- ]2 E% \0 Q# ]4 K
( g* u) e- R5 L. d0 u3 E+ {5 O
L, R9 V J. D实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
厦门越野联盟8 u7 m2 t1 O& J6 Z
9 h" [9 ?' B' `厦门越野联盟7 T8 a; l1 B& A6 t# _" c
我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
厦门越野联盟; x0 d" h5 a9 }8 u$ |: C5 k: [
1 c) Z* S5 \2 r7 g% n! m. Y% }. Q: Y
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
. R: b2 v, g* B$ D2 q
厦门越野联盟4 h% V8 p- \) K0 c7 a+ o% |
3 b& N/ l, @ a6 K$ G南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
# h, x4 O3 _- u' v
/ _1 Z# g2 J1 }' d2 l$ a
www.xmjeep.com( S6 w5 ~; A4 L, ?8 V
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
' t) T9 R9 N1 S
) ?/ r3 T3 R3 l% h
5 e1 S/ m( T8 `) q实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
5 F+ `! N) }4 |% ?# W, x
7 k1 p: T" ~ u- {: e* `3 y8 U
' ?0 S* D) c, ?3 R
' x" X5 W2 H- E
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
/ L$ R' H9 ?$ E: w, s5 w( c
8 H! p" ]8 b3 F( ]. J) [; Mwww.xmjeep.com4 O0 B+ B0 v! W Q3 A
“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
www.xmjeep.com) ~+ [; H# Y! }# D2 L
' e8 ]3 b$ ^$ b0 T/ Q( Z4 R
9 k. `/ |+ A; \3 ^9 x要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
! [9 J: P4 B' w" I0 J6 K7 s
+ E0 L* o' a" i
* C1 n/ I* `: K* g4 g1 P, M6 T土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了1倍。
厦门越野联盟 c. Z7 A+ ~+ y& B0 M
- I c# @3 L" ]2 @7 c& R4 f2 T
. R0 P+ N5 L. W9 b# e- ~www.xmjeep.com改规划+乱测量+滥用料=高利润
' F$ |2 e7 n0 y2 o9 ^/ G- l- n厦门越野联盟
5 n4 @( N# y& g8 W+ j1 L3 ]www.xmjeep.com+ t( I* ]8 r6 m w0 d: G+ ]* [2 g
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
0 @9 x' N( {4 p8 A2 t
4 L! l9 j0 E3 G8 e
7 z b+ v& j1 R; o! B* E修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
. @; W6 f$ a" j0 O g
www.xmjeep.com; W+ ?5 f9 i, d1 \ s% y4 q+ o
. T, v8 Y" ]/ o8 P6 ~! _2 w
滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
2 A5 k0 f- `+ q
' Q7 i+ ?$ d1 x! g- _/ P
" [4 j2 `/ I: a. ?: Z; e" W$ o四成利润为职权部门埋单
' I& ~( ~- ^ H* A) F$ q+ f- }, @" L* O: f+ W
" S9 O1 p m3 t/ g把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
! ?4 m: }$ U1 w1 _- H' E
1 N/ p" Z1 z' s% f. m9 ]www.xmjeep.com% J7 {) w0 c" {* f
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。
6 \$ r. X1 G/ Z( |8 `, P, d2 h# G5 |2 W
厦门越野联盟% p; B7 _( T2 T: H5 e5 g6 U0 n
% b# o$ T9 B; t' X9 o: d1 n厦门越野联盟我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。
) k1 b# N9 ]# _0 K+ y+ H厦门越野联盟 v% D- _% c7 u4 ^3 n3 g
- T* d: l$ Y* T) j' O P- k我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。
- o. Q! d% m7 c厦门越野联盟www.xmjeep.com3 u6 K5 S3 |! O X
[责任编辑:wilsonsun]
) w0 T( C2 l, t$ l
) W4 J p7 O/ z& wwww.xmjeep.com6 q' Q9 K3 `7 [. B+ _. M
本贴转自腾讯新闻
