开发商曝房价灰色产业链:四成利润职能部门吃了
http://finance.QQ.com 2007年06月25日07:50 市场报
2 ]& ?% Z4 T( _# [! f& x7 U6 L p) v
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
7 h$ v, H6 a& }2 m7 v! y& W. h4 k厦门越野联盟- o4 z% z& O- k5 z, A4 a9 X
这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
厦门越野联盟* c# a9 \0 C9 a2 j3 W' U
* Z* F0 N5 @' q4 i
厦门越野联盟! `7 F0 M. k. D6 K5 n
楼盘开发成本只占房价20%
2 G. V6 E: N) c
h. |% q: P% X% ~( kwww.xmjeep.com2 ]5 W1 I0 p$ b" l# g1 [; C
实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
+ j8 G% s1 ?% U( J( j厦门越野联盟
3 e! f! z& |. \0 U. }/ E4 @厦门越野联盟
1 q6 T9 v' U; b E& u9 Kwww.xmjeep.com我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
* t- v# ?6 ^- L3 {8 E
. P2 o/ T* x. P4 ?, J" i1 H* ]厦门越野联盟
2 W$ }* I# f x3 P0 o前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
+ @1 ^2 b4 f9 i$ I. s
; u. C7 X& M" ^) _7 t
/ Q: v, |+ E( k5 D南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
4 X( ^" E1 a4 } Y
) g# m) X$ a& q3 t# A4 i厦门越野联盟www.xmjeep.com7 u3 T0 E2 l( a9 Z1 O
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
3 V+ @. I/ U n; _9 `
/ u# \: [/ O9 @4 M. t
( o G1 q) Q/ j- ~www.xmjeep.com实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
" z* W2 z1 G+ m) u+ m/ Q厦门越野联盟' t! ?- @9 C! P
1 O( Z c7 ]: T6 ?# z
_; B3 [7 g" o* u+ x4 g, s土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
s# h( O, E4 r' x5 Y
7 w0 I R& n8 S- j# [& O5 O
. k) Z) W! o" Y6 G, k# `& K厦门越野联盟“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
! ?& |4 M7 H# _. g* \厦门越野联盟! l8 j( o; U# h6 r4 k1 f
: [5 c! I0 H$ c! S
要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
7 n, v; m/ g, ^
( Z, ~# `% c! I+ \9 F5 Z) |" m厦门越野联盟$ y d$ p, F6 x4 `/ a6 k, M
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了1倍。
r( m& Y( ^, o, \' P9 o4 u0 \厦门越野联盟
7 ]- K; D6 ]. U( V
2 ~1 O% H, i5 j0 E6 y5 z( ?& t6 v改规划+乱测量+滥用料=高利润
厦门越野联盟# L% u- \ n! I# M, \
# C1 U8 Q# P# M& g7 ~9 D" M) q& S3 D# v2 G9 [7 { g0 V( L+ k
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
a6 O3 `" B. e9 y4 \3 Uwww.xmjeep.com厦门越野联盟$ a* J- a# [, }9 V9 D0 J
9 M4 O" M* c& A: E0 W9 V) Q
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
1 g( H7 b; e4 E/ @; m* D
+ S9 I! J6 z. C+ A P! _
$ o3 b4 N" N( G0 E3 R9 u厦门越野联盟滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
% n4 A- J( E' t) J" M' g- r7 P
+ W/ m/ v' Y+ D+ H. `0 p/ I# ^9 E1 C
四成利润为职权部门埋单
5 G% f# F/ y+ n$ m
; C# b! r+ \# v _; ]7 m3 c Kwww.xmjeep.com
" N6 t9 N0 ~3 T7 Y! x; m( K5 C把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
0 y6 W; M1 U$ _+ j4 J8 ^5 }厦门越野联盟' @0 D4 q2 E: N1 A
www.xmjeep.com* p# y4 y) o% H
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。
, P# b) u) x* z+ o2 d, ] q$ R厦门越野联盟# N! i' G; @8 }7 o9 q! Q6 [ ~* _
www.xmjeep.com% @1 c) O3 E- m1 L4 W
我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。
d6 L4 B: O* `; U. P0 Y厦门越野联盟6 C" Q: s/ h4 R) O, u
- O3 }2 p5 v5 k- E4 M' ~www.xmjeep.com我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。
www.xmjeep.com1 n/ ?( k ?! j' x9 u0 e
: O9 K( Z, ~; O% w/ X+ |9 qwww.xmjeep.com[责任编辑:wilsonsun]
www.xmjeep.com$ R) l2 Z) ?2 T! X: f, `
9 A) |5 x+ U6 b7 ~8 X4 ~
厦门越野联盟$ h0 K9 ~! G0 h8 N
本贴转自腾讯新闻
