开发商曝房价灰色产业链:四成利润职能部门吃了
http://finance.QQ.com 2007年06月25日07:50 市场报
1 a; T* T- P! }3 [) x" Z3 q8 H# L) ?0 Z5 R Y+ x
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
3 H0 O) N$ Y0 \" r+ I$ O8 C0 W& J9 O9 j! b0 s- p
这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
www.xmjeep.com+ y/ y& J& i* e( j
1 P' y, o* P# ^, q! o6 v: c- [9 N+ ]/ A9 v& `5 g
楼盘开发成本只占房价20%
5 q7 {, f- x W. X4 D1 X" R8 V3 e1 @www.xmjeep.com( O1 Q, `1 E' n. `
, V% i) {5 K b& F3 n实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
, Z) v6 ^/ d2 x- w7 B" a. M/ A9 j0 G/ ?% N( Q5 Y* g
( n2 Z8 }2 }2 N我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
www.xmjeep.com7 z6 B; {1 Y" d% b6 L
www.xmjeep.com( w% q$ R' s; p( w+ t( U/ U
) p% T3 m) J: g- k. U+ L
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
, ^9 I- K3 L) Q( W! e% x- K
, `9 g4 n# g' Q0 o1 u
, q8 o2 {8 A) u, v3 B- y# o8 _# I- j% Z南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
www.xmjeep.com9 Z3 d4 L. K0 R: Y: T
3 D/ }+ B& _( {4 B) F# ^2 V
+ U" O( r, r8 @0 n( C厦门越野联盟“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
# U# h2 a, j+ N1 T
" K/ V$ b+ Z1 _9 [. ?www.xmjeep.com9 @+ u$ [ D, M0 j r
实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
' B1 O. W5 e. Z: L: V$ [8 E; N厦门越野联盟
: J& J8 O7 ]' e/ h) i! |( uwww.xmjeep.com3 C1 P$ N+ u* s5 _
& |/ Z1 E9 n9 |6 }
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
( W/ o9 B! I( T- f1 T
. u' @$ x4 Q* A+ `厦门越野联盟# U v/ p, U9 b% p# c! E' Y
“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
3 A8 h# i. S& N: B9 W3 `7 b
5 X) W+ X W; `' L1 g
4 m5 I1 `6 o% @( T要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
) A! |3 H. f* J8 g: ^9 S% t x
. W' _. ~2 r# t) @+ W1 p! c' T: S1 }1 B
0 D3 R- c+ n9 Z+ h土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了1倍。
+ p2 t9 _# H- q9 l
厦门越野联盟# k" s+ a; S- _" u1 w
9 v/ D& V3 X- _' W/ g改规划+乱测量+滥用料=高利润
5 W1 Y, I3 J" M: P6 J x$ E* a
( L( {' e5 k$ R& I( @' ^. W1 ]: G! p0 `1 J: W& w% E. G
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
' F7 s+ }) G2 Q& z+ A( ?3 R
" F* {; d' {, [0 [1 d
2 D! f0 U/ ?: k! ^1 y7 Zwww.xmjeep.com修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
2 K( p2 G8 z' f/ {" [ c3 }) P+ M, D6 a6 c
! C2 F5 m5 ?4 L
滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
厦门越野联盟7 Z( v6 O8 I, b# {
厦门越野联盟$ b0 X' ]" C1 Q3 u3 h% r
' t/ ]) X# l( f0 W' \6 |
四成利润为职权部门埋单
厦门越野联盟" y' N. h( M4 Y7 M3 j
+ r1 l; y' P1 W: j2 ~8 c* U: s
5 i6 i& r" ~. t) ?) ~把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
. ~$ |" l) v/ A% i* ~; A8 B7 f厦门越野联盟6 t& V, V0 Z3 q0 i
www.xmjeep.com0 `8 U( X& t9 l- d; D: l
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。
2 k" i& P; N. ]$ s
1 e' O1 D! e# P( P6 n S) v
- D U: y5 w2 f我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。
( x1 i$ [- @8 {- v7 b. {1 m
) L# L5 o- V8 F9 t6 E( |! k- s% f) d+ {- @3 F$ n C% [( L
我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。
. P+ G+ \$ ?: ~* }1 [/ v3 T; m. E
. b$ [4 u+ k. W' M1 g: y/ xwww.xmjeep.com[责任编辑:wilsonsun]
1 `* s; F0 G6 O _1 ]1 ]% c1 ^厦门越野联盟www.xmjeep.com* _7 y; o* \0 [* F
- R5 {+ x2 g+ F4 [+ H6 {7 q
本贴转自腾讯新闻
