厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。
) J- m [5 \# J; u5 `' s- z厦门越野联盟
* f; U) ~4 K7 u7 A2 ~0 y1 Z1 m 经济适用房应该废除
1 F5 g& c: m v( r" m
0 u' ^1 z0 `0 I* p3 y8 w: `4 O awww.xmjeep.com 《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？ 6 P4 f f0 N, w) I# u" Y
* E7 V0 w p" N6 b% V3 s0 {
赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。
6 G4 ?1 t. [: K- Z
* r% S+ | h% E" N4 d1 K5 e7 W, | 经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。 ! \; k' F# w1 m- {* W; I: p" _' q
厦门越野联盟- Z, X& m( y r4 W4 ]# n# ?
《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ ; C, @0 J5 ?2 F4 v& g. F( Y* w
5 g) v: J) L( X
赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。
6 f" D: e; K' y1 u4 x/ ?1 W7 X) Z( E+ E# c
第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。 8 i8 C) @$ u0 f- t) h7 H( {+ O1 ]* S1 O
5 O; Q9 T1 h# k4 E1 d厦门越野联盟 第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。 " w6 b7 p' r" l" z6 j
: q7 @, a9 A( x* w1 d3 T
第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。
) [ q G4 Y% T! y& K- j6 [厦门越野联盟
: `6 W4 d% T- s4 J4 iwww.xmjeep.com 所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。 www.xmjeep.com( }. n J! W1 z- X
8 i0 S9 y( u4 k R5 H: v: }1 I' p 《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？ ! T0 O8 v* h' a6 a0 s/ q, |) q
9 j) E( z! t5 Z/ V' Y
赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。
& B; [8 q1 v1 s6 K/ m; W
) I( e, w- t2 y2 k4 r o! d 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。 9 ?8 |2 d9 L; b; ^/ [* M0 u
7 l+ G8 S& |% r' T; A+ X& A厦门越野联盟 共有产权值得推广 6 r2 r. }* x) P2 B! w; N, ~
2 S C; _; {, m. U; q& b1 J* `3 S 《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？
% F) h7 m7 g2 uwww.xmjeep.com
, d. K; ^8 l3 M! f% ], q厦门越野联盟 赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。
# s7 s% U4 m) S }
0 N2 `+ {" Y% x" n 厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
7 k- [0 y; W' ~$ A# _( t- \( |/ C: C5 `# ]" V$ M4 x& Y( o( u! |, J
所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。
& U5 c! R2 _# j+ _' C3 }
) r& u q. p8 f1 @: M& c% }( ^ 《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？
1 @* b7 i( Q3 W! E2 X% [www.xmjeep.com
R3 c2 T# U/ }9 q: ]0 hwww.xmjeep.com 赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。
4 T: R+ `2 D& i* w
/ v8 Q6 V4 C- W$ {: Ywww.xmjeep.com 因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。
4 [; x9 p7 M9 A8 k3 M! E
9 t% a/ ]' p0 L1 Owww.xmjeep.com 《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？ 8 }- n" {! R W: C, q
( r) @: ?( `8 n- r* [* G 赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。 9 Z. N" M7 W9 Q- `* v# G; f
0 ]; o# A( g2 `/ m8 k
这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。 www.xmjeep.com( j8 J8 p: K% K4 ^2 u" k9 E
; r/ p% j, i* n
假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。 www.xmjeep.com% }- `9 U3 w. f, v* L
0 ]! g, y2 V3 C8 L) `厦门越野联盟 《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？
C; z" w; e1 `www.xmjeep.com
Z! D0 a' h- ?$ A) B5 f! k 赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。 6 L3 s: M/ e& U. F. \; e
$ L s3 O0 {# k4 M0 D) V8 B 个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。 / J9 R# p7 `& ]
厦门越野联盟 A$ O! S, D" |# d- j' y! B. E# B
新重点是外来人口
' X$ q/ u& M4 r; T1 k" v& z3 f8 W0 j' x9 ?- W
《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？
/ W6 m! q" J9 }' J1 w' u) Z厦门越野联盟7 Q$ D' |; T8 ?' _
赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。 : `6 H& K0 M' U+ N) R! B. c
9 \+ b/ v0 P: l$ b
《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？ , J2 Y6 `1 T7 Y! }. N0 `1 _
) {( `+ R# V5 M' e$ r2 B! O 赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。
" A( o, Q2 u0 ]+ U/ R
* X# t; t; _4 p ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。 8 T+ q+ g* Y3 D
0 X& M1 [' E& p1 ~
《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？ www.xmjeep.com, e- i8 S5 s( B/ u0 J# ?6 T
4 C# J- G$ u8 n# P 赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。 www.xmjeep.com: D3 X- G! x. j# N
: {7 |9 d; B" a6 m! ^" P 房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
