厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。
0 Q9 R' n4 I/ f* wwww.xmjeep.com6 s! O( `& y5 M/ O! _
经济适用房应该废除 ) _5 ]3 j6 g0 j `9 f
* U/ f: H( D0 y# s4 I9 E* F
《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？
/ N' H8 @9 M# C
) O! d1 ]! a6 u, r厦门越野联盟 赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。
# E& Y/ m5 u+ h: q$ j- s
$ w9 s3 J1 e. g& q# c5 n$ p厦门越野联盟 经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。
6 I# E1 S6 M t+ ^8 a O% I5 `5 F5 a L& w. _& R- d7 b$ _
《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ 2 l1 Z. E- k# K+ S" O- |$ m. `
. a* w) [- y; i2 {2 E! I
赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。
6 @8 W% F2 O# I; x' A8 D+ F) @' U' I0 U
第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。
9 y) G& ?! F+ e; H: Y厦门越野联盟/ k, F3 c( @! ^9 y2 M# O4 i! E
第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。
) w4 E: D& j2 l& g! g' z9 s M+ M2 }$ _3 m$ C
第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。
/ ?9 a7 X1 b# Q6 O1 r& }( r2 h% z. G
所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。
5 {1 O: y$ r) `! o3 o
q9 D* ~' |$ Y" c% F/ N 《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？
9 y' t+ w2 l7 m5 p& {/ k
1 M |- X' \1 w4 K' F) W2 n 赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。 + ]) d: u# g6 V9 W. ~
# l- w, X1 G& g 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。
) d1 x+ x, y% W' A0 X1 Ywww.xmjeep.comwww.xmjeep.com \: h8 k0 Q9 w4 |+ I
共有产权值得推广
% `5 k7 d6 D. ^: t# P0 @www.xmjeep.com8 N9 h q& B9 D8 ~5 I
《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？ 厦门越野联盟2 ]* q3 z( a# C$ k i
厦门越野联盟6 ?' i8 p1 {1 S
赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。
" j; E% s, m8 @! c9 A
9 I; j) t. V$ hwww.xmjeep.com 厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
2 C y' y6 l/ P1 ^. Q6 u& F4 x
' r! I! w/ f# ` 所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。
. E( U. o4 P [( R' @; U! rwww.xmjeep.com
3 g. [. i2 r+ E% d- r' P厦门越野联盟 《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？
/ `9 R2 \9 ^2 P6 n" B6 K! W$ q' b+ g7 r! ^! J! ^% j( V
赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。 # c& \; ^5 W; w" O2 ]" i
厦门越野联盟% {; O. p4 Z/ m1 y: o! \8 W- Z; A* q
因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。 . p3 v, m" w. F1 p0 F# H
% Y% s/ U4 L+ _5 S+ x F: y+ B7 m 《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？ & ?% g k* _; @2 K- R( M/ R
厦门越野联盟5 R5 p+ Y' G! R# _! F$ x
赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。
/ ?2 r8 l" c8 l( B4 W2 }& ^, {www.xmjeep.com
! |$ H) n4 I& N3 x0 j* z 这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。
8 W. k/ k) w0 y: i; d5 n6 |& N" d- Z# f( L
假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。
' ]0 @" O v0 X9 ]" Z$ m' v* F0 R+ H3 v/ l9 v8 ^1 F R+ Y& C) X
《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？
0 @8 q! o3 x, X+ @9 v/ t' g w9 a/ \
赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。 ( o# s& ^. g/ B
0 i% D& N$ m3 H, b4 Q1 m3 O% B
个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。
' `# C' Y5 V' K6 ^3 `: d* H6 c' y1 @! u }" ]" B/ N3 q7 q
新重点是外来人口 / {. \# `8 `6 }6 C8 B6 \1 z
, c+ |8 _! `2 h. X* U( D$ \ 《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？ & B; A! }, ~" d9 Z8 H# k+ f- n3 z
* |6 y. G9 j: {/ o7 ^厦门越野联盟 赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。
% h1 s! m5 I6 |0 Q' f厦门越野联盟
# K9 x2 K* a7 _. k6 q 《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？ 厦门越野联盟7 h: D3 d3 N6 _8 x" [2 u
s$ {; s, j0 x! E2 j: x/ t; q
赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。
B3 N; }9 K8 C; X4 h/ e2 S/ z% J
) W9 A" a+ K* y8 i, N ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。 2 n& P# H" A/ L3 @) @; I1 \ P" G5 F
* Z3 p7 Y" |* ?
《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？ + a, o* ?* t" h
" Q, j7 S; y( f9 Owww.xmjeep.com 赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。 - ?! u8 K4 N2 A' O/ Z
8 o' n% E- C" i6 r3 |
房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
