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[转载] 中国楼市重蹈日本覆辙？网传房地产崩盘时间表

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1^# 大中小发表于 2010-3-28 22:15 只看该作者

中国楼市重蹈日本覆辙？网传房地产崩盘时间表

房地产频遇调控，一份“房地产崩盘时间表”也开始在网上流传。它回顾日本1985年~1991年房地产市场走势，发现与中国2005年~2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。然而，多位专家却表示，两地银行体系、人口结构、城市化程度不同，“崩盘”可能只是“预言” 而已。
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　　房价飞涨、货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策。
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　　日本国土交通省本月公布调查显示，日本地价在去年连续第二年下滑，商业用地价格跌至纪录低位。厦门越野联盟8 l: N; J0 L3 Y1 |
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　　经济起飞晚了近30年的中国，金融危机过后地产价格依然火热。国家统计局公布的数据显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.7%，新建住宅销售价格同比上涨13%。   t# t" W+ H2 Z* l& `& K2 \
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　　“现在的楼市，确实和当年的日本非常相似。树长不到天上去，这样下去早晚要出问题。”曾在亚洲开发银行任职的经济学家、现任中国发展研究基金会副秘书长汤敏不无忧虑地表示。

　　中金公司香港研究部副总经理沈建光也表示，近期确实有部分投资者认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等，都与上世纪80 年代经济泡沫破裂前的日本类似。 4 o2 u7 O+ T9 T  Q: o) K$ S+ l3 r

　　此外，中国也与当年日本有相似的低消费率、高储蓄率。在宽松的货币政策和稳健的财政政策方面，中国也和以前的日本雷同。
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　　差异
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　　ZF对银行和企业的控制力、市场广度、银行体系和人口结构等都不相同。

　　在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来，当前高房价症结在难以抑制的投机性需求。中国大量二、三线城市如今还可以吸引投机资金。所以这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果。“但是一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重”。

　　戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文更认为，内地楼市10年内都不会崩盘。中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区不一样，央行对房地产信贷的控制力更强。

　　中金公司香港研究部副总经理沈建光也指出，泡沫前，日本ZF并没有对商业银行采取有效措施引导监管。中国ZF对银行和企业有很强的控制力，可以引导资金流向，出台政策打压房地产泡沫。 # S  u8 D+ ?" E. }+ @1 q1 t: G7 F

　　沈建光认为，另一个视角是人口结构。1985年日本城市化率达76.7%高点，城市化接近尾声；中国城市化进程还处于加速阶段。只要吸取日本经验教训，采取有效及有前瞻性的政策，历史就不会重演。 5 D2 Q# h4 d. G5 U2 r8 d/ U
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　　■专家视点 www.xmjeep.com* Z; m7 F( n8 S! Q% D; t( v

　　房价须建容忍指标

　　去年底开始，从信贷到土地，从中央到地方，一系列政策的出台无一不指向“高烧”的房价。
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　　房地产调控 ) }9 b3 b+ i) h$ B

　　全世界都是失败者？

　　不过在中国发展研究基金会副秘书长汤敏看来，过去对房地产的调控，全世界的ZF应该说都是失败者。不然的话，美国也不会在次贷危机面前栽下这么大的跟头，日本也不会出现20年经济低迷的。英国、爱尔兰、希腊、迪拜目前还在因房地产崩盘而苦苦挣扎。更有意思的是，几乎所有国家都多次地绊倒在房地产这一块“石头”上。 - X2 B. ]; r8 Y& j7 {, d7 k
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　　汤敏认为，内地以前如70/90这样的调控政策，大多过于微观，难以起到有效调控的作用。而且对房地产的调控缺乏一个明确的目标——调控的目标到底是什么？是保证人人有住房？还是人人有房住？目标很不清楚。厦门越野联盟- |" Q3 t, d( L0 l8 o

　　调控房价
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　　建立房价指标体系 www.xmjeep.com) {" O, P- o2 q+ ^( C8 f0 \: ^- L

　　“要用调控通胀的机制来调控房价，首先要建立统一的房价指标体系，建立城市的普通住房价格指数。同时，设立不超过居民年收入增长率的房价容忍指标，一旦超过这一指标，相关部门就要马上启动调控机制，例如调整房地产贷款利率、增加土地供应、提高购房首付。”汤敏认为，具体的调控手段可以再作探讨，中国有条件在世界上首先建立一套完善的调控房价体系。厦门越野联盟+ _# A" s! [0 A9 @# M/ \! n
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　　“这一容忍指标也要设立下限，房价大跌同样不利于房地产市场的健康。”他说，最理想的状态是通过这一体系，让中国房价在四五年内实现“软着陆”。

　　日本房价未跌到位

　　日本房地产价格持续低迷和经济持续萧条密不可分。去年，中金公司的一份研究报告指出，居民及企业资产负债表严重受损导致需求不振及金融市场系统性风险，资金供给不足加上老龄化导致日本经济长期不振，遭遇“失落的二十年”。 2 F! A$ [; {# \
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　　不少分析都指出日本整体房价虽然并没有完全跌到位，但在大量欧美房产资金撤出后，日本众多房产项目停工、市场交易冷清，一些日本房地产中介开始把目光投向中国。