房产商曝灰色产业链:四成利润被职权部门拿去
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
. |3 d/ ]) J6 @/ P. G/ y3 q3 M
4 V c6 P! o |: A4 X$ f; Ewww.xmjeep.com+ F+ Z' u6 g6 V& {) z
在记者保证不透露真实姓名的情况下，这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
& U& L; v% \4 V9 b( Q" ]9 w5 T4 `! Y w5 l& m9 r8 h/ r" v+ p0 }
www.xmjeep.com' p. A6 L0 A7 N& L/ b' Q' ^
厦门越野联盟2 q; ^1 X( k4 R+ S6 z9 n, u( S) C
www.xmjeep.com, g1 E% `! Q2 d: W, P: P" u
# `! K, N9 y( |; t0 u- l) vwww.xmjeep.com楼盘开发成本只占房价20%
# f a" N: M: F: n+ Y3 U5 ]. A9 t' }% X. b4 x6 z# ]
" ~9 j0 D2 u6 k$ i" z我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3，如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。 www.xmjeep.com9 d. e: ?4 J1 T) V
( j4 O8 w' f/ V$ D7 X厦门越野联盟8 a- V" ^9 Y8 f/ T8 x8 c
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本要比那边低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
$ i) `4 ?& l" B# M' W9 J7 l厦门越野联盟, F% W) ?4 X8 p2 l9 m2 _
厦门越野联盟) f- K, v2 J |: v" L
南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
8 D2 Y7 d3 a6 D( N% U4 U$ B4 ]
3 ^3 G, E3 |8 Uwww.xmjeep.com
' K: z; _) J3 d n* c: bwww.xmjeep.com“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
. h6 C5 e+ b* H( B
6 ~& B% k) }3 [# S7 K% y7 |1 V( e: c2 ] g
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
5 `2 N {2 K. \7 |7 vwww.xmjeep.com! |' m Y) G4 y1 W% H# \4 C
# b) l+ V% n# y4 `' R. L“招拍挂”的项目一般分为三种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售；一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。 z `& y6 q& e
7 h/ j- m; ?( r, m
# M1 x N; ^5 ~& _要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。 www.xmjeep.com: X$ {" B/ j# W. p4 E+ P2 z
* z6 w, I2 [( o; j
www.xmjeep.com' A/ ~6 \1 E- Q. R3 b8 v, H$ c
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。 厦门越野联盟3 c3 T6 ~8 S) o3 x- \- {
" f* R+ S. h; m5 ^. M ?) |% E }
' ?& Y0 z# D3 E9 u' Owww.xmjeep.com改规划+乱测量+滥用料=高利润
/ c% d! H. m: `- W7 U0 C& O; w, kwww.xmjeep.com1 ~; s, n" Z; N8 O: E3 {
8 l) t- [8 k5 T% C( c( L! ~1 p. P
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。 www.xmjeep.com5 L; M) @+ N6 a. Y( _
厦门越野联盟; w3 Z g7 g! z A6 h6 X
- ~ k/ m* |5 o% r修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
( S' q. g1 x+ z3 z
+ _4 G! E% H' E1 X7 [. p. a
; y. M& y$ N' v8 Z% k4 o滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。 ' w! y& i" O7 _* l
* S: S1 n X/ u) `- Z! I
: ?2 d! w* T% R/ J! A" h
4成利润为职权部门买单 www.xmjeep.com0 }( q' k- u( M9 X: q
" A) W1 \$ H Y. {$ r* D厦门越野联盟
?0 L ~, {9 z; ?8 X“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用，90%以上由我们直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。
' f1 `' M6 n0 R: S厦门越野联盟$ z: K4 J% j1 X
www.xmjeep.com( S" d* ]# D. W, P& x
我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔钱“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是房开商“化解”灰色产业链的主要手段。
7 P' ~9 l- ^$ bwww.xmjeep.com
" V, ?; `: Z A2 ~; w6 \% G6 A. [8 S, \' a* C) n5 q' y3 v
我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，房开商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了
