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[转载] 厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔

厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔

记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。
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  经济适用房应该废除 9 H: A3 {. j* [( F  @9 g( d
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  《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际,对于经济适用房的存废之争也十分激烈,你如何看? 3 ^6 d, y- |! }% m0 U# q- C

: d" o( p+ t: P- \5 z  赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔,基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。
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( T8 `- N6 s* b; |+ r, x! w5 ~  经济适用房规定的保障对象,即拥有厦门当地户籍的低收入家庭,已经通过各种保障方式,获得了住房或ZF补贴,没有必要再大规模建设经济适用房。
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6 K8 O; g4 `$ v8 G  《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病,是制度层面的问题还是管理执行的问题? 0 v# J$ A: [' U6 T" k

( E4 x- g0 k& @$ F2 H/ l; ]0 J  赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。 8 L1 D  i7 ~" a# e$ B7 m; |8 a

6 M3 r- w( C) m1 Z( H$ ^4 Hwww.xmjeep.com  第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路,如果有一个价格低于市场的价格,这个就会形成事实上的不公平。
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) x3 f* T5 D. y7 u1 N厦门越野联盟  第二个问题是差价,只要是同样的物品有不同的价格,就一定会诱发腐败和欺诈。
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: V( c8 f+ A! T  第三个问题,经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年,人的寿命也很长,就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间,这个人现在很穷,你能保证他五年以后、十年以后还穷吗?或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。 厦门越野联盟0 K8 u$ S" R, a  d

+ B3 i+ }% J. A: Q* ?2 @  所以,当个人的收入状况在不断变化时,ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以,ZF惟一的办法就是限制它的出让。 / G2 C0 C- m& o& l+ ]# P
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  《21世纪》:如果取消经济适用房,以何种替代性的保障住房制度来弥补?
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  赵燕菁:可以用几种方式来代替,虽然这些方式也各有各的问题,但是从最高的完全市场化,到次一级的ZF合资房,然后再到次一级的保障房,到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房,形成一个供给的体系。
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. ~) [% l6 P3 _7 f& ~www.xmjeep.com  将他们组合起来,形成从最低收入者到高收入者,完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人,每一个都不能破坏市场的规矩,通过政策制度将人群分开。只要你是城里人,在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。
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" k/ y1 E1 y! Z( `+ Y( F  共有产权值得推广
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- ]: Y; z' W, T1 `: o1 z# v4 q$ G  《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度,是否也有与市场不能兼容的问题?
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2 |9 e  r3 Y5 zwww.xmjeep.com  赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了,即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了,要按照原来的价钱卖给ZF,完全没有土地升值的好处。 : q/ m3 P, e1 ~5 }
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  厦门的另一个制度设计是,要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房,市场体系和保障体系不能够兼容,二者只能选择其一。
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* r+ j4 k5 T8 g! j0 v6 A; `  qwww.xmjeep.com  所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。
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# r. J% D4 ?$ R, n, ?+ w  《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢? www.xmjeep.com1 R6 S+ f! z5 u/ Y4 v6 J
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  赵燕菁:是的,一个很大的缺点是积压很多资金,因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市,或者地价非常高的地方,比如厦门这些沿海城市,ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房,但是如果没有这一部分的收入,建保障房是要占用相当大的资金的。
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  因为它不能流通,银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市,其他城市保障房的规模都很小。
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4 s5 r* T+ ^4 n& p+ l  《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权,即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房,往往是ZF占3成,个人占7成,若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试?
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  赵燕菁:这是非常有前途的制度设计,虽然现在看上去还不是很完善,在厦门我们也提出了类似的做法。
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. \0 Z! [7 ?  C; q/ Z* ?. p  这一部分的做法不是针对穷人的,主要是针对“夹心层”,这些人买不起市场的商品房,但是也没有穷到必须住保障房。 8 e. r2 W$ C2 G: f4 z- J- A2 D6 w

* w! r  _/ I: [8 O5 iwww.xmjeep.com  假设一万元的房子地价占了四千元,但是ZF不收这部分的地价,购买者只需付出六千元就可以,这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。 厦门越野联盟3 U% M1 Q$ d6 K# |$ |# d- C
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  《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么?
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  赵燕菁:厦门的做法是,购买者不能够将土地溢价的全部都拿走,ZF以入股的方式拿走其中的一部分,这对于ZF和个人都是没有损失的。 & I5 f# m2 b8 F

. B$ p# S5 Z0 `+ F  个人能够通过购买共有产权的房子,今后能够按比例拿到增值的份额,相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权,这肯定是不合理的。不同于保障房,在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。 , {( D4 e; s' ^& V; _' @( f
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  新重点是外来人口
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  《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决? www.xmjeep.com& u) o  F) T- f# _

% {7 D, c7 l! a3 o7 `" T  赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题,而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。
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2 Z7 }& b1 Z( T$ o+ c; Q  《21世纪》:这个比例有多大?如何处理新城市化人口的住房保障问题? 厦门越野联盟+ ~& A, f6 e% E! ]$ A
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  赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右,而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民,这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题,这也是我最担心的。这些人能否在城市立足,是考验城市化住房政策成败的核心。 6 k* _2 t1 B/ ~* Y. W# b, t
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  ZF可以就先为这些人建设住房,用他们现在住在城里的租金作为按揭,等到10-20年之后对他们进行房改,就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者,达至社会的安定和秩序,以及财富的公平分配。
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  《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式,从国家层面上资金的负担是否会比较大?
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: O5 t- K+ b. n  赵燕菁:关键看制度设计得好不好,设计好了,ZF负担就会少些,而且会带动相当一部分需求。 ; B. k# B" S- G! Q
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  房子是非常保值的,让这部分人有房子住,对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。

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