乱世用重典的房地产调控
就像等了很久的第二只鞋子，地产新政终于一条一条陆续出台。去年我便说，只要宏观经济有起色，房地产一定会遭遇严控；只有经济无可救药了，才有可能再次借用这根上吊绳子。现实验证了我的想法，这不是得意，而是欣慰，因为中央终于认识到楼市继续疯涨对于中国社会的巨大危害。
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对于这次新政，可谓众说纷纭，质疑声不断。我倒觉得这次政策恰恰是板子打在了屁股上，目标准确。 2 W% t! J: x/ o* H3 W% {
0 U, u$ A' P& _/ Q" a5 Y) ywww.xmjeep.com 有人说，炒房的不贷款，控制贷款不能遏制炒房。我见过的炒房客几乎没有全部用自有资金全款来炒的──想想看，在上行楼市中，1000万是应该一次性付款买10套呢，还是融资买30套？而在各种融资手段中，银行贷款显然是利率最低，而且还款周期最长的。只有在不符合银行贷款条件的前提下，炒房人才会选择民间或者其他渠道融资。 1 h+ @6 d J8 X/ t
- g. R1 o* |4 v q 而在政策趋紧，前景不利的前提下，银行的大门关上，民间融资的窗户也在收窄。巨量资金流出房地产股票，已经很明确地说明了资本市场对于楼市的判断了。而这种判断不仅阻止了投机资金的流入，也安抚了恐慌性购房者的情绪，使得需求可以延迟释放。 ' }- d: e% ^" I6 z1 [( A/ {. n
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诟病新政的另外一种说法是对于改善性需求的打击。当然，这种需求是客观存在的，并且因为新政对于二套和三套住房的利率调整而受到了遏制。根据新政，二套住房从可以享受7折利率变成上调到1.1倍利率，等于加息了超过2%，这个幅度比中央小心翼翼地每次0.27%的步伐可大多了，购房成本大幅度上升。从这一点上来说，改善性需求确实受到了“迫害”。不过调控的最终结果会控制楼市的进一步上涨，对于改善性需求来说是让房子离他们更近而不是更远，无非是略微推迟而已。而且，一旦楼市企稳这样的限制政策是肯定不会长久存在的。 5 B, E) d! \2 S7 n1 _
' D" b4 K( {/ H* V; l 到目前为止，房地产调控总是喜欢“擦屁股”，制定政策没有预见性，总是要等到问题出来才想到对策。如果有点远见也不至于在2008年楼市刚刚开始调整的时候就出台大幅度的扶持政策，导致2009年的疯狂。这次也是一样。如果基调是鼓励改善性需求，那么和新政同时出台的就应该还有针对改善性需求的退税和利率调整政策，比如，在购买新房一年之内出售旧房，可以获得营业税和个人所得税的部分返还，以及按照首套房贷重新审核利率。这样的话，才可以保证新政对于改善性需求的扶持。
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t3 s3 b: |! W% u: V/ j& x 让房子降到5年前肯定不是中央的意图。我认为中央可以接受损失2009年下半年购房人和购地开发商的利益，也就是说让房价回归到2009年年中的水平。2009年下半年的购房者都不是草根，投机成分很多。即便有些跟风的购房者，他们也不是普通的工薪阶层。这部分人是“有恒产者”，闹不出大事情来。至于去年下半年买地的开发商，都是在2009年楼市里赚到盆满钵满的，让他们吐点出来也算利国利民。 ' o5 o! @ V- ^9 n; w4 E
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当然，这次调控不见得能够跳脱越调控越涨的怪圈。压制需求是权益之计，保障供给才是釜底抽薪，否则很有可能再次迎来反弹，下半年的保障房供应量是关键。需求是一层一层摞上去的，大米的价格最终也会影响到鱼翅。
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可喜的是，开发商放盘速度已经明显加快。一方面是对后续楼市的不确定，要先下手落袋为安；另一方面也与ZF的各种调控措施有密切的关系。虽然2009年开发商们挣了很多钱，但是去年地价也贵。一年之内付清全部地价，未付清前款不允许参加新的土地拍卖；囤地开发商不允许上市融资等政策扼住了开发商的咽喉。和炒房客一样，他们也不是靠自己的钱挣钱的，上市融资，和买地抵押给银行圈钱都是他们重要的资金来源。新政导致他们的开发成本明显提高，因此对于现金流的需求也会大大增加。2007年万科“偷跑”为王，2010年且看谁第一个熬不住。 ! S% y% e; o. f
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交易税、保有税，各种猜想还在传播之中，其中也不排除某些部门用来试探市场的反应。从整个新政的制定角度来看，炒房客和开发商肯定是要付出代价的，2009年跟风入市的也很有当“负翁”的危险。不过，有意思的倒是ZF可以左右逢源──楼市涨的时候卖地赚钱，楼市跌的时候收税赚钱。如果说2009年楼市的疯涨是错误的政策导致的，对于这个错误，ZF是不是也应该承担一些责任？将同样是不当的得利还之于民？
