开发商曝房价灰色产业链:四成利润职能部门吃了
http://finance.QQ.com 2007年06月25日07:50 市场报
* M. H, B0 [" I _
' q0 m; |4 h* Z% W- {9 b随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
; l1 ^8 _& x) c. t0 w; T' ]www.xmjeep.com
, Q1 s5 N, P; ?这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
5 S, H. _; G, \% L7 Y6 N! jwww.xmjeep.com! ]' i( D1 E1 Q+ T! i8 m
7 ^6 N r; ?, T! z楼盘开发成本只占房价20%
# B+ x. F9 @) ~- b d" }$ Hwww.xmjeep.com
$ g" q, n' V. O" O. I/ }
[8 s- K% C" I& }3 ^实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
9 X1 X P! n" f3 u. M0 K, D. N
( |9 Y. p3 w9 y" |* n8 jwww.xmjeep.com
0 }: B$ _( ]& S6 K" {) w) u厦门越野联盟我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3。如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。
) j0 g- T' J4 @
2 u1 } [, Q# Q. A6 s
& y& j" f/ I3 M6 v厦门越野联盟前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
i8 ^5 v- [2 X( P4 _% l+ w7 @2 J, t
D3 F' y! A! m0 i& _1 i0 J/ A5 Z, X0 I
南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飙升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。
厦门越野联盟' ]( w3 F7 s9 y9 a0 w0 _
5 R) [% s6 Q9 U! G2 D
$ |! D K( F/ w' q“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
# U# a) O" j, a
, \2 ` k, G" Z8 b% z; ~厦门越野联盟
L' `2 W& U( } q4 ^. I/ Q! l" j0 c实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
* w n2 V1 o( U8 p7 i9 e
; u' P- e, q' Z% @& `2 Q$ f9 M厦门越野联盟. C" K; Y! I# H+ w/ F
厦门越野联盟8 a$ r$ x% r( V0 M8 P9 ]
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
0 O5 A0 k8 a2 k% I' z
5 a6 f/ w' V/ v! ?* t: e" A$ R厦门越野联盟
# h7 A( e- O. s7 c. Y) d; Q“招拍挂”的项目一般分为3种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是获得规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
3 S- v6 b% Y5 r4 {厦门越野联盟
+ F" n0 u: O8 ^8 s* W; y6 Z2 ?* ?7 p# ]; n6 X% O# O0 X
要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。
: G% E. k5 m* i7 r& I. \www.xmjeep.com# F/ g G* ~. p$ G& H; @
www.xmjeep.com& n, C& y* Z# k$ ]0 P, ^: ?. _3 E
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了1倍。
" e+ B. ?) e8 C) a$ ?) C: I
! g, z n: i9 d1 w- V厦门越野联盟1 H) d% v/ `) v6 n
改规划+乱测量+滥用料=高利润
; g5 P# P/ P; m6 U" U; o厦门越野联盟) ? V) f- }" s2 N( g
2 r, A- I1 ^& u0 i( `1 [. B# z修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
- a( m# d- Y$ T6 U厦门越野联盟厦门越野联盟% b# G& k7 q% Z1 Z9 d
9 X+ S: U$ \9 ?6 r9 d, j
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
8 l2 O: {" z, y7 N8 `" S厦门越野联盟www.xmjeep.com: b, M5 e* ~! n7 z5 T7 p0 {
7 v+ S: D$ X5 X* `滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
6 M+ S3 `' w3 |+ Z1 o$ `' R7 O厦门越野联盟
+ H; |( A" J5 z6 d* N% N+ d7 j% S) s2 i/ h& _) C
四成利润为职权部门埋单
9 ^5 m) Z* ~* O+ w, { r厦门越野联盟
$ u' S. H: ]7 K0 `; V/ U) v+ |+ Y8 [* v: ~+ G8 M+ ~! `8 H4 d
把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。
. Y; ^) T/ F' a8 ?
D6 k% i x4 `! b) |
: d: _* ^, m! v* P D" E“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。
7 S _. b e0 m5 S& ], n
& q# H3 u3 g! l/ N4 L厦门越野联盟
0 {/ `) l. F0 P# u% Y) R% `我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。
! K7 `% t$ d: M; t! g+ n
9 g8 w+ b- @# V: l: Awww.xmjeep.com3 j% M; f1 f% F" I% w. t
我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，开发商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来。
. q! n3 s7 V. d; x, r* C' jwww.xmjeep.com
% f/ M' Z/ Z$ ]! D8 H9 i厦门越野联盟[责任编辑:wilsonsun]
) c; }' E7 ]. V; I! n- I厦门越野联盟7 S! m$ f( D$ m' C/ t
1 o0 P% R! ?/ d本贴转自腾讯新闻
