房产商曝灰色产业链:四成利润被职权部门拿去
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
9 q9 A" u2 V, {- ]厦门越野联盟
, G$ V+ R' }; D( Wwww.xmjeep.com3 J6 j7 T( Z* }8 h) o% _0 Q/ i
在记者保证不透露真实姓名的情况下，这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。 厦门越野联盟7 V" y6 a7 Q$ P" W3 E
) x' x: M9 |, `% ~" t% Cwww.xmjeep.com $ ]/ d& _. B( J5 h
. Z/ `$ \+ T6 A: }, k( E* c
www.xmjeep.com ~, ?; o. u# ~% c1 _' Z. T
: q0 [4 T( `5 R' R" Q- V' d楼盘开发成本只占房价20% " A1 ?& Z( N2 e7 D8 r
e7 _5 }3 m( b0 D( A8 e+ v7 l) d( B5 |8 r& N2 V
我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3，如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。 $ m! v0 {& Q7 m2 z$ n/ H
& r" `4 G& U+ Bwww.xmjeep.com# Q5 S& ?4 i; N0 I
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本要比那边低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。
8 v/ }9 U8 \( w d Y' x% }www.xmjeep.com
0 k6 k b8 u9 B7 T& t# D4 H+ l% C厦门越野联盟厦门越野联盟" P8 W p" i0 Z: W
南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。 ' B1 i: _% }4 s& g9 y
厦门越野联盟% L3 K/ Q& @6 d
2 r4 `+ u% ^1 i% O* T7 i. U( H
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润 www.xmjeep.com. w- e6 o$ m% N2 y+ v5 S0 d0 {4 L
' k2 @5 G4 x- ^ x$ k厦门越野联盟& z& V% T& G! h" z$ c* t
土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。 # ]$ x1 U# L# R$ M1 E/ l B, Q
: h! e, w M! k* ]
7 ?; v2 T2 f+ m“招拍挂”的项目一般分为三种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售；一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。
. a$ U ` R5 ^2 P/ b
5 p+ p7 d2 {& Z6 y$ v7 r
8 z) d Q) G; M; Y5 H5 |www.xmjeep.com要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。 厦门越野联盟# K8 T2 k+ l, ?! m
& @. f0 u* r" ]9 B: x" w2 Y3 C9 Cwww.xmjeep.com7 J' L, a* B3 i: ], O! ]
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。 " B$ u2 o7 ^( B+ D2 {, J O
# ?* c- \4 b2 [+ _" r+ e. ]
$ W4 A1 E3 V9 G( s) ^/ @) l9 H/ |
改规划+乱测量+滥用料=高利润 + S6 P( I" r6 Y/ B& B# L$ C2 }
( x" n, S, o. ^* G8 P, c/ s: [' |7 ~7 X; ~) z/ o+ j5 V
修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。
% S6 S O/ c1 H1 }. V. z' K4 }4 U
) n; @( a" w) [& ^* R" b% V7 n
" u7 J- ~. s; g1 Z/ e修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。
* ] x# z l$ q& B% y& n$ `( ?, E# j& ^- k; q
) a, e/ t4 U3 m7 r" G$ ]4 h滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
7 I3 X1 d0 ]* O [( y7 p2 Z1 D6 S( P v, A+ K
! b/ h- M; d# ^+ ^! O# W厦门越野联盟4成利润为职权部门买单
; t; G) }& N2 @/ v# b' p$ U7 }, @# l9 L Z6 B
www.xmjeep.com/ w/ A- K6 I% l
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用，90%以上由我们直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。 " Q0 J9 j P8 _8 x# M' G5 U
4 j( `) n- H0 t' ]+ w
0 d' S' Y& g& ~( a我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔钱“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是房开商“化解”灰色产业链的主要手段。
5 C" o! h; ~5 f5 c( Q U" W7 w
2 ^: m, `* E+ l# F M. I7 J/ e; W6 B5 M$ ~7 P% t* D
我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，房开商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了
