厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。 % W$ F1 r' A5 ?- R# h) ^4 a
* L7 f& c* U; O) x3 M" O 经济适用房应该废除 www.xmjeep.com$ r' p0 f' U* y! R d
; g( R( j, |0 o# X( u* M 《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？ ; a) m& @$ J1 ]7 K% c* @+ q% h
8 A# i' L8 V9 d8 K1 L( A% S: @ 赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。 " M6 `* K# N( y U5 L3 d% F
0 g3 f. u5 R+ K" o, B/ P% ^6 f
经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。 www.xmjeep.com' u* M. O/ [# y% l% F* [# [
6 E U8 w$ ]: ` 《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ 厦门越野联盟3 ]1 |9 X' b4 ~6 W& Y' h
www.xmjeep.com( c, b4 Z2 e. X) L* R
赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。
. O7 m" k+ f4 y' y) J0 R# \- E8 @' _* r2 T
第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。
# M: G+ v/ a) u1 K6 J9 B4 z厦门越野联盟厦门越野联盟6 P3 O# @$ k8 h
第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。
" @: N" v) h" U3 E( e: g' p9 o$ |% q! K7 V1 z9 r7 ?5 }5 G1 t
第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。 # y; ^! g+ f4 _! c( H
; X; Y Y9 h0 U 所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。
8 v- U% M" v, w' s3 e. R$ \- `7 m! [/ ?$ K; O6 W7 P* I
《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？
. _6 u% k+ u% N+ k- ]2 h, |, t
- {( @3 g' a( |2 m 赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。
: |1 H5 P/ r) Y7 S6 a* o厦门越野联盟. r- Y4 K# v' c3 N; B( q5 O
将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。 www.xmjeep.com8 h* _& V! ^' {. G0 E' Q
' i# M' ^4 n1 L( T( k/ l( A' zwww.xmjeep.com 共有产权值得推广 www.xmjeep.com7 V A! |9 F. R# L+ L
# B0 ^* M: W5 `7 X1 K8 `4 c 《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？
: M# i! t# R0 B _# V0 N3 X
7 ~! D3 s9 f6 h- i* e4 J* X6 iwww.xmjeep.com 赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。
! _; K2 g/ ?) b5 j9 I0 M
1 ?% g1 Q! B) h) l 厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
0 {$ u5 c+ t5 L0 d, _www.xmjeep.com厦门越野联盟; G4 t9 b7 c9 G6 h4 ? i# z% Q
所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。 2 H4 K! e3 S) Z
. \1 i$ w. {2 @9 u6 K+ V, ]& V/ {% gwww.xmjeep.com 《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？ % m7 P3 ~4 ~& G
厦门越野联盟$ K3 G6 B/ \5 n9 S
赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。 ; B4 @5 b: C8 O4 [# S! [
) a3 J) E& @& q! z3 j 因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。
4 y& W6 k, m& ~! ]9 w6 Q3 f
1 S# ~) A' Y M: ^; \( Y 《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？ www.xmjeep.com9 q/ d% v5 ]9 ?+ [" K4 k
; E( t% A& V5 |5 k# q. {% Kwww.xmjeep.com 赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。
( o' p7 t1 O" D
+ d( Q8 j. @* q9 H8 @7 _5 j 这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。
( E8 u! Y- f' N# Wwww.xmjeep.com
- `" H4 C$ T) H7 e 假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。 4 b1 W9 Q. M S/ a
( |+ m/ j' g5 C% a) B! A8 Z 《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？ $ U" R$ ^% K, a9 v# ]( g6 R
0 _; J7 | X2 ^( y8 d 赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。 - o7 P( n; \2 t& _5 I0 L
& ]; P/ {8 z& O- n' Cwww.xmjeep.com 个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。
$ \6 g% l2 {$ q/ X" r+ _0 o厦门越野联盟& ?, P6 m6 ^( r
新重点是外来人口
: q7 T* `0 ?* m2 q7 R) [6 K) S1 i' E; W+ N; b. P
《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？ - N$ h; ^! l9 ^ g) M8 S0 \6 u
厦门越野联盟- `! |! q8 v% u* n& J7 p( v
赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。
6 Z( n: H- ?* ?: s: A2 d6 o
3 z' ~* a! X3 J: Y% k7 H) W1 N7 Twww.xmjeep.com 《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？
/ \$ k& ^9 X6 I% d# e o/ c1 m. H$ p
赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。
; v3 E) g) }% H( Q9 M
5 G0 b: g8 h+ g ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。
V; e& c: [* ?4 J6 h8 l9 D' }6 L; _# S
《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？ 9 H5 K5 d/ W. V! T$ ~
`" Y6 @* t, E, j6 ~
赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。
4 ^7 J, T# U9 P6 q- Z0 s t4 `( wwww.xmjeep.com5 j' H1 v; _. ~; t0 f7 V/ E
房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
