厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。 厦门越野联盟2 M3 p" T( f5 H% e# s+ q
) E- O. ^, R' v+ e 经济适用房应该废除 厦门越野联盟1 ?3 n8 q* h. d. o5 w s0 F; F% t( z& |
; Y9 B# A& i3 T4 s 《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？ $ }, u2 f6 d& L* D! N
5 Q, d$ Q6 m; S 赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。 : y: U8 h8 r. q- \% g) F. o; i
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经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。 + z) u! B8 W: _+ h, Z: s/ B, L8 y
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《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ " q9 l3 L+ k0 v( N
# z) j6 {$ J4 W 赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。
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第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。
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; N1 d, ?( G6 c% K& `5 d4 {/ Y 第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。 : _9 v4 i; _/ X; g/ O7 t7 S4 {7 i
; }0 E* P4 ~7 O. ]* @www.xmjeep.com 第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。
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1 \. h) U) o) {www.xmjeep.com 所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。
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9 G8 U6 `- C. `0 ^/ B$ D 《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？ % \6 j/ i: c; _
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赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。
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$ j1 h+ e* J. _( ` 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。 www.xmjeep.com4 e. }, H+ a4 Z; p8 Y3 v1 ?
1 S' {9 O/ F/ j 共有产权值得推广
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, M) m% W8 t& j5 Y9 j+ Z, Q! ^. V 《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？ www.xmjeep.com& q3 l# M! u+ d1 x& q2 [5 t
@% U' }+ q! w% j- n厦门越野联盟 赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。 www.xmjeep.com: G: r7 p! E( o Z- l+ d: p9 F- B
4 m5 U# S; s& F5 j. o* Ewww.xmjeep.com 厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。 7 D* P6 @% ? u/ o' P, T( z- m
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所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。 + l: M( D7 ?' o" x* C
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《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？ % g& l4 [+ g! d$ G9 @: H
1 h- Y4 d. i8 O+ _2 P6 J- m) |www.xmjeep.com 赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。 + k8 V$ U6 F7 h B; A4 s7 B4 v
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因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。
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《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？
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1 ~* K) y0 t# R( _ 赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。 J9 {. M& A3 K0 F; M* q( k
; ?% c2 g) a! J' C/ B 这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。 ( ^7 F3 u2 }' r1 W. D1 Q0 y- H
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假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。 6 T6 [- Z) m! h1 r6 |
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《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？
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赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。 1 H T0 `6 r' r) d, Z
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个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。 8 \) c! a5 Y. S
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新重点是外来人口 www.xmjeep.com2 u6 d9 ^, d; r1 {
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《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？ www.xmjeep.com/ z( s, k, m5 Q$ D I0 @
0 c8 c0 ?# k+ J 赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。
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+ g$ h6 W. Y; i 《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？ * d6 P8 Y3 S7 j& x" w! _
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赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。 4 C& }$ Q6 b7 l5 j1 K9 V
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ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。
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《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？ 1 [4 f0 G% n. v t6 x) [
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赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。 : T& d# w8 q0 Q& E
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房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
