厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。
0 c, X( }9 h. ?( E ^: v+ Q, Y+ a& E' y" ?
经济适用房应该废除
' |; x; f. N. r' Z( A$ kwww.xmjeep.com# B% t9 Q8 r. ] R* D3 C& {
《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？
7 Y* w0 ?0 o% X4 S; W- ]厦门越野联盟
8 |7 [+ f+ i$ Y: o7 F# t1 j7 n厦门越野联盟 赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。 厦门越野联盟2 b( y* U! O) [. [% M
5 L- q$ E/ j6 e 经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。 9 z4 w* t& u( Z7 C- o& h
" K7 p& G4 i \$ G; E5 P3 w 《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？ 6 B8 c0 I( E( a `% D- |
( ~: c* A! T' i8 N
赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。 1 _8 n; o) H* o; N
www.xmjeep.com" |6 y% q* Z( U
第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。 4 L6 f+ Z. a- j+ V' q
; w, ]5 ]8 M; p; R& ~, A6 f7 G
第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。 www.xmjeep.com( I9 s' J: d& I- w$ r
2 Q; ~3 ~( l* [" M6 Q# S. p1 v# |www.xmjeep.com 第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。 & J* b p% [4 f( P
$ @! H6 E$ r' m% K2 Y, {www.xmjeep.com 所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。
. @# T/ Q3 T9 y+ ^厦门越野联盟
S+ t+ m2 {1 C& }; u3 ` 《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？
, D7 Y$ _& [8 Z: c# i: J Z( Y/ m! o# H: W% v
赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。
$ y3 y9 @0 M- q, L: ]# A5 u" |
! N, \- c; u7 C z8 \ 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。 # F0 b, o* R' w. N
7 `5 n y, [3 O- B 共有产权值得推广 9 A. x/ M$ F# u i! `/ J
# y# y0 \+ J8 ^6 Q9 G9 T7 _
《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？
# W# S3 s6 X. z9 K6 }' q. k3 @) y8 z5 i- a! B- c
赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。
$ D! b6 {$ J/ O' W! [1 K, b+ z" M+ i( h3 d% n5 t+ A2 T
厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
; L7 {6 J1 L1 m! Q% A& I
1 b/ z/ A4 P. e) V6 h厦门越野联盟 所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。
7 S5 b% J1 o9 l0 G3 f, X3 Q6 o- ]: Z# F+ P9 Y" D8 e1 a8 A; w
《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？
0 a; n6 S6 M5 i5 Y6 |+ q厦门越野联盟8 w1 U$ x! x' Z( V" B2 i; Z- v" E
赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。 $ [7 l) P j3 r: }' e
( X* t5 o) \5 I, Y; @) C
因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。
* s8 J% v& `! d% j, R. [8 G7 }8 l! j5 v; c9 k; k5 ~
《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？ 2 |" t5 y6 n8 g5 Z5 X7 M! e
5 Z y8 P2 r- f8 h3 g 赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。
' R- O5 d* d W/ p厦门越野联盟
) p2 M. C& O5 ?" U! ] 这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。
8 h4 i2 ^9 n" c: M, B厦门越野联盟厦门越野联盟) @# U; v& x) n8 v5 N- K5 H9 ~
假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。
7 M A, H/ v/ l4 L6 N厦门越野联盟' N- |% J- W) P* h+ g: I: g, J* I
《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？
2 S3 Q0 _* _1 b# H8 w! L- S! I1 n6 Z* w
赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。
; M0 g! x' }/ N9 T: _www.xmjeep.com6 H. Q' D. [4 \" S
个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。
' P# I6 h. f6 w+ u
9 D( b# v1 |4 O* j$ B 新重点是外来人口 6 b8 }9 g9 m: g8 k3 i* O
; j3 h3 _5 u# G 《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？ www.xmjeep.com2 J8 J) t _0 [3 o/ p1 t, @
8 D# q- b) [1 G; L/ I 赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。 + O9 [3 E g4 s8 ~2 e
( z" U. m( h! W 《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？ www.xmjeep.com2 E0 S" i4 ~# P1 G0 z. ]
6 V' M) B$ ~( Z8 K& C- }8 i 赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。 0 j; y( a" L) `! e5 x- |
厦门越野联盟6 s7 k, u/ B( @
ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。 & q& M% D* c, _
0 ]1 `6 {7 C3 W/ x* `: D: \2 n
《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？ 0 y* P$ j0 t# \3 I7 W; s3 t6 u4 ^
/ y6 E" n7 R1 J/ J4 V' O 赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。 厦门越野联盟 a6 R6 I; N& S2 M( i" a
6 _/ t+ o1 r; a9 F8 x0 i
房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
