厦门已无经适房 规划局长称制度设计千疮百孔
记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。 厦门越野联盟) o( `2 k3 @- g: ~ Y/ Q* S6 D N
% ~: r8 m3 r; F$ V* E% ^ 经济适用房应该废除
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0 K. e& Z/ z% c; P& p) u 《21世纪》:在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？ ; t8 N% W3 j- O! {: J
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赵燕菁:经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。 www.xmjeep.com- A# N; x) X$ S, A& D% H
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经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或ZF补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。
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3 [! b" h% W2 f( S* r; C厦门越野联盟 《21世纪》:经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？
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赵燕菁:经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。
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) V) O2 i% j' s+ j0 t厦门越野联盟 第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。 厦门越野联盟5 q+ T3 R8 T) D W2 V5 O) j4 L7 S
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第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。 厦门越野联盟' A4 H. j* g- i/ l) X) B
3 a9 a9 w$ l& Z 第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和ZF的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。 ( P$ ]+ V. E1 g4 b
9 R$ \, d8 p+ _+ {5 \: g& V" |3 r 所以，当个人的收入状况在不断变化时，ZF无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，ZF惟一的办法就是限制它的出让。
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《21世纪》:如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？
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! g* f8 \8 @, ^; A( Y 赵燕菁:可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的ZF合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由ZF的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。 1 p: C7 _# Y! z X- G8 d
0 \' H9 ^" @' G" j2 ]6 M- Ywww.xmjeep.com 将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。
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共有产权值得推广 $ Y0 Y; c3 B# r$ z5 ~' q2 U5 Y
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《21世纪》:你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？ 2 V2 E5 m: Y8 n
- `+ x1 W- @. W厦门越野联盟 赵燕菁:厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给ZF，完全没有土地升值的好处。 ! ~6 s: X% ]* m
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厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。
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# F/ b( O& i- {* U0 e厦门越野联盟 所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。 , D7 L* N3 N; b4 w7 D1 P
5 L# i1 d$ c/ A, f3 v 《21世纪》:这种保障房制度是不是也有缺陷呢？ 0 J! V# n" X! Z- c9 J1 y# f- z5 m
/ B# H+ L$ l& o) D `; y5 ` 赵燕菁:是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，ZF才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。 8 Y" U! m! k6 i) _
$ w- p4 W8 y+ y 因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。 " F* [/ ]# v% H" c+ f, ?& S
' |- p6 Y: N0 I/ M2 U# i3 M" m 《21世纪》:江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把ZF减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是ZF占3成，个人占7成，若干年内可以将ZF股权赎回。你如何看这个尝试？ / W0 e% L# f6 R7 ]+ D9 F
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赵燕菁:这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。 厦门越野联盟! v) r; y$ g- g- i: D1 V
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这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。 厦门越野联盟4 U6 S/ |' a1 l+ z( ?
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假设一万元的房子地价占了四千元，但是ZF不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是ZF的这笔钱并没有损失掉。 0 o# k7 I3 Z7 e$ L: K* r6 R% o
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《21世纪》:厦门在此方面尝试的具体做法是什么？
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赵燕菁:厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，ZF以入股的方式拿走其中的一部分，这对于ZF和个人都是没有损失的。
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' e& Z- C, ^ n6 Q5 F6 A! R 个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候ZF还是能够将土地的价钱收回来的。
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新重点是外来人口 厦门越野联盟 ] W# @ A$ G% [1 Q/ m1 y
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《21世纪》:目前城市住房保障的工作还有哪些盲点亟待解决？ 0 D* C3 Q* w* R1 W! z7 D
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赵燕菁:现在最重要的问题是如何解决新进来的人口。我们现在的政策全部集中在如何解决现有城市人口的住房问题，而没有提出如何解决城市化后新进入人口的问题。
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1 d/ v2 V3 E: j5 `+ Vwww.xmjeep.com 《21世纪》:这个比例有多大？如何处理新城市化人口的住房保障问题？ $ T, a. ~( u. R6 v. V3 E
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赵燕菁:刚毕业的大学生和转业军人大概占了城市化人口的20%左右，而最大量的占到80%以上就是进入城市的农民，这些人如何进城是国家首先要考虑的。现在还没有破题，这也是我最担心的。这些人能否在城市立足，是考验城市化住房政策成败的核心。
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ZF可以就先为这些人建设住房，用他们现在住在城里的租金作为按揭，等到10-20年之后对他们进行房改，就将社会上土地升值的溢价同时分配给他们。如此能使这部分人从无产者变成有产者，达至社会的安定和秩序，以及财富的公平分配。 % q. X8 F& T4 c( G+ |. l! M
6 Q( K% s$ z: J+ h5 ^3 N- F 《21世纪》:您说的解决新城市化人口的住房方式，从国家层面上资金的负担是否会比较大？ 9 t0 T5 z9 t: U; ~ p. f
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赵燕菁:关键看制度设计得好不好，设计好了，ZF负担就会少些，而且会带动相当一部分需求。
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房子是非常保值的，让这部分人有房子住，对扩大内需也有推动作用。从长远来看对于国家、企业和个人来说是多赢的。
