房产商曝灰色产业链:四成利润被职权部门拿去
随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面，房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商向记者坦言：“楼盘开发成本只占房价20%，房开商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”
& Y' J5 P7 s7 t, y# `/ T
6 P {- |2 C" x* M厦门越野联盟
, U8 ?/ X* ?& g: j% q厦门越野联盟在记者保证不透露真实姓名的情况下，这位姓蒋的房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。
. s; u4 M$ @0 D4 ?# Q o5 T: S. r
% K1 ?! g" N5 a; e2 O. U8 \% ~* W; q' k
/ f. S; m2 E8 L, P4 |- E" ?
! s+ L5 K" q- ^+ H$ @; v0 N- g
楼盘开发成本只占房价20% 5 ]4 L7 _" ~9 s: A O3 V
; v6 k* ~# t6 H- R; g厦门越野联盟
* n" ?+ j. e2 [2 P我从1992年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过350元至400元，房价不过1000元/平方米至1500元/平方米，建筑成本占房价的1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2至1/3，如今建筑成本比原来只涨了100元至200元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。 ; Y u. }* F l' H$ ~
8 C6 ?/ C# U8 ^- |3 h6 z0 M" t厦门越野联盟% U' R& V# g; g7 S$ m
前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本要比那边低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3，铁工为5元/平方米，木工是10-12元/平方米，泥工为3元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。 # t* ~4 g& o& K' { p9 s
, x2 v6 L) B; j
- c& ~- y3 q R B0 s, f南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪90年代涨了近10倍，价格从600-700元/平方米，飚升到4000元/平方米至8000元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上，面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。 ' l# u# h3 O7 O1 z7 @
! d. H: J2 k8 F7 ?. O4 Z P: C9 O7 Q8 Q7 L' t& G/ B- K' v3 m
“招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润
( ]- }4 [" @1 _7 \0 m- C厦门越野联盟
$ `, R0 F8 a9 B& m Y" D% r
9 X: S! y3 k) Y$ Swww.xmjeep.com土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。
: t# Z- u( V! x. o' H+ s
! P/ B+ l3 c1 {
/ g+ z. D6 m9 k) X. e' r“招拍挂”的项目一般分为三种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解ZF方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售；一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如ZF搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方ZF决策层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。 厦门越野联盟4 K7 e" M$ c! x. j& j- m
) u" n: h- T) `* R, ~
. Q$ y+ a1 j% U" G9 O) J要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、ZF等部门“分享”。我认真计算过，无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。 www.xmjeep.com( g2 z& {/ x8 |. W$ Z5 L
& _+ y# e0 E7 {3 _2 E6 Z7 ^& ^ @ E; O# u$ T& g0 ^" I
土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设20层高的楼盘可以建设到40层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。
: H2 M5 W3 A+ J( z5 N. w
0 m! b9 F" B/ T% p2 o1 C. G8 H9 D1 L, [8 v, D* N/ P) O/ ^2 ~
改规划+乱测量+滥用料=高利润 厦门越野联盟! M& k( _$ x$ S$ K4 J
www.xmjeep.com( E, o1 }" W p& k( o
/ I0 B& N% V7 t4 K3 q+ P0 B修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。 ( r- P% X& D1 D
- O. A* J& _6 \
) O; j% c. t6 R! a) ~
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。 厦门越野联盟9 `9 j7 Y3 p% F- J3 [/ Z
7 \. ~! p* P. T5 ]) D: d( D: |1 l' N1 l7 G/ O
滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。
% q6 Q/ O/ ^+ d- X% z* j% Lwww.xmjeep.com! I* T7 f* l' r
/ Z6 }. n4 P2 ^' s4成利润为职权部门买单 - _9 P% Q4 a2 r4 v8 L3 c' ?
/ @) `. b& i* D2 \$ F, d P
( I4 i8 `" J- N/ Y
“吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用，90%以上由我们直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。 ) i4 n( h5 K F/ ~* D
8 z; L* t, m6 v U0 o% j
: ?+ P# {) V- r# m我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔钱“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大……这些都是房开商“化解”灰色产业链的主要手段。 厦门越野联盟! I0 M4 R( H {
厦门越野联盟; X" B% L x0 Z T
www.xmjeep.com' {0 [0 s5 d8 T, [. a
我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，房开商能够拿到的利润占房屋价格40%，还有40%就是被各种“灰色开销”吞噬了。其实，只要地方ZF和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40%的“灰色开销”降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了
